O déficit habitacional no Brasil é um problema que a cada ano toma novas proporções, o que ocasionou o crescimento desenfreado de construções, todavia, sem qualquer legislação que as regulamentasse e por isso, resultou no fenômeno da “favelização”, principalmente nas grandes capitais; problema social que até então tenta – se solucionar.

No passado, tal situação suplicava a elaboração de leis pertinentes para determinar critérios e regulamentação para referido crescimento, provocado pela evolução dos estados, seja no setor econômico ou financeiro; o indispensável era estruturar o crescimento habitacional.

Na época, a incorporação era regida pelo Decreto – Lei nº 5.481 / 1928, atualizado pelo Decreto – Lei nº 5.234 / 1948 e pela Lei nº 5.234 / 1948, que não foram suficientes para adequar legalmente o funcionamento do mercado imobiliário.

O grande trunfo do setor foi o anteprojeto do ilustríssimo Caio Mário da Silva Pereira, que mais tarde transformou-se na Lei nº 4.591 / 1964, conhecida como a Lei das Incorporações e Condomínios.

Posteriormente, o mercado imobiliário passou por uma nova crise, conhecida como “Período Negro”, a partir do ano de 1986 até 2001 (Chap, 2006). Segundo o ex – Presidente do sindicato do setor imobiliário de São Paulo – Secovi. A denominação aludida abrange os seguintes acontecimento:

- A extinção do BNH – funções do órgão distribuídas; política habitacional ficou acéfala, sem interlocutor;

- Cultura do BNH não foi incorporada por Ministério da Fazenda, Banco Central, Caixa Econômica Federal e sucessivos ministérios criados, extintos e recriados;

- Sucessão de Planos Econômicos heterodoxos que desconsideraram perfil de longo prazo do setor imobiliário;

- SFH reduz operações de crédito para produção e aquisição (especialmente no SBPE);

- Empresários buscam opções de financiamento (Preço de Custo, Plano 100 e outros);

- Caso Encol – setor obrigado a combater insegurança dos compradores de imóveis na planta;

- Proposta do Patrimônio de Afetação – contabilidade do empreendimento não se confunde com a do empreendedor (em caso de falência, compradores contratam outra empresa e finalizam a obra).

Ainda em conformidade com o autor supramencionado, o mercado da construção civil está pronto para decolar, entendendo a Lei nº 10.931 / 2004 como um marco, a esperança para o aquecimento do ramo, que se viabilizou por meio da Lei nº 11.196 / 2006, proveniente da conhecida MP do Bem.

Após a criação do “divisor de águas”, começaram a surgir outros marcos regulatórios como a alienação fiduciária, títulos de crédito imobiliários, valor incontroverso, entre outros mais que passaram a conferir maior segurança, tanto para os bancos, na concessão de financiamentos, como para os adquirentes.

Apesar de todas as providências tomadas para o aquecimento da economia na seara imobiliária, ainda há muito a ser feito para a ocorrência do tão esperado BOOM IMOBILIÁRIO, principalmente neste momento de crise dos Estados Unidos, que têm “respingado”seus efeitos em quase todas as nações.

Próximo aos quatro anos de sua vigência, a Lei do Patrimônio de Afetação, como ficou conhecida entre os construtores, enfrentou inúmeros preconceitos em todo o mercado, sob incontáveis alegações que sempre culminavam no mesmo ponto: a exposição financeira da empresa e o excesso de “prestação de contas” que deveria ser feito no curso da obra.

Sob a ótica do consumidor, a Lei nº 10.931 significa que o caso Encol jamais se repetirá na história brasileira, o que conseqüentemente, concede aos adquirentes a absoluta certeza da conclusão de seu sonho. Todavia, tal garantia é vista como protecionismo em demasia pela outra parte da relação imobiliária, dificultando, desta forma, a sua implantação nos negócios da construção.

Quando a referida lei foi criada, o Poder Legislativo encontrava-se, ainda, sob o impacto do caso Encol, cuja repercussão nacional resultou numa pressão que clamava por leis mais severas e protetoras ao comprador, que ao investir na aquisição de um imóvel, além do capital, emprega expectativas, fator inestimável na ocorrência de um fracasso.

Sendo assim, o legislador teve como foco o resguardo do adquirente, que refletiu negativamente sob o setor imobiliário, o que cabalmente justifica sua rejeição pelos prejudicados.

Em contrapartida, foi instituído o Regime Especial de Tributação, como meio de atrair o incorporador, posto que dentre as inúmeras reclamações do setor, a principal se trata da carga tributária, embora na prática não tenha produzido o efeito esperado.

Alguns autores enxergam o poder de optar pelo patrimônio de afetação, como uma falha no texto de lei, todavia, é importante esclarecer que não se trata apenas do vigor de uma lei, simplesmente, pois tal instituto convida o mercado imobiliário a uma mudança de pensamento, quebrando a antiga forma de ver a construção civil. Antes de tudo, referida teoria busca reformular o ângulo de visão do construtor, para que perceba os efeitos da globalização, tratando seu negócio com amplitude, divergindo, assim, do conceito de empresa familiar.

A realidade atual consiste na abertura de capital das grandes empresas, títulos de crédito específicos para o setor, securitização, fundos de investimento imobiliário e outras incontáveis criações que ampliam o universo da construção.

A idéia geral contida no texto da Lei nº 10.931 era aquecer o mercado imobiliário, impulsionar as construções e as aquisições e embora a intenção seja absolutamente positiva para o setor, este ainda não se encontra em plena condição, pois necessita de aperfeiçoamento para que se torne justo para ambas as partes.

Atualmente, o crescimento da economia mundial tem refletido positivamente no Brasil, que tem evoluído significativamente em termos econômicos, mantendo a sua estabilidade econômico – financeira e o equilíbrio da balança comercial e do déficit , através do crescimento do PIB, da redução dos juros e taxas, da abertura dos bancos para conceder empréstimos e financiamentos, entre outros elementos que aumentaram o poder de compra não só dos brasileiros, mas também dos demais países, que têm enxergado o Brasil como excelente ambiente para investimentos, conhecido na seara econômica como investiment grade.

A partir da constatação das modificações apresentadas no cenário econômico mundial e a conseqüente melhora do país, a preocupação com a infra - estrutura é alarmante, restando comprovada a urgência de uma “reforma”no Brasil, para que este possa acompanhar e receber os investimentos externos.

A fim de acompanhar tantas mudanças resultantes da globalização, o país percebeu a importância de discutir os fatores que desaceleram o seu crescimento, tais como a excessiva carga tributária e todo o sistema de um modo geral, que tem sido considerado como um entrave para o Brasil dar um salto; a política de gastos do governo, a ausência ou insuficiência dos marcos regulatório e a tão falada burocracia, que impede um crescimento em ritmo mais intenso.

Para a construção civil, o Poder Legislativo passou a criar novos institutos, como o patrimônio de afetação, a alienação fiduciária, os títulos de crédito imobiliários, entre outros, cujo escopo é facilitar as relações entre os participantes deste mercado.

O setor imobiliário é de extrema importância para o desenvolvimento de qualquer nação, uma vez que através dele se obtém infra – estrutura, além de atender outra área que merece atenção especial; o déficit habitacional brasileiro. Portanto, não há como adiar a análise dos elementos faltantes para alavancá-lo. A globalização e a economia concederam ao país a oportunidade de ingressar entre os mais desenvolvidos e por esta razão, o patrimônio de afetação e os demais elementos devem ser de domínio absoluto dos membros do mundo da construção, para que os facilitadores possam de fato ajudar, ao invés de criar novos problemas.

A Lei do Patrimônio de Afetação é um marco muito importante para o mercado, que anteriormente enfrentou violentas crises, decorrentes da instabilidade econômico – financeira e jurídica, que também necessita aprimorar seus conhecimentos acerca do tema, para ter aptidão diante das inúmeras lides que decorrentes da explosão da construção civil, que já demonstra seus primeiros sinais.

Embora a crise norte-americana tenha desacelerado e de uma certa forma, desestabilizado o quadro positivo da relação existente entre a construção de infra-estrutura e o crescimento do país, é indispensável a manutenção dos estudos para o melhoramento do Brasil, tendo em vista a movimentação do ciclo econômico – financeiro, para que esteja apto no momento em que a economia estiver reaquecida e pronta para investir nos mercados da habitação e infra-estrutura, capacitando o país para o recebimento de investidores estrangeiros.

É indispensável à especialização do Judiciário acerca do tema, de modo que possam lidar com futuros processos, podendo proferir sentenças justas e balizadas na legislação do setor.

O objetivo da lei em comento é “apresentar” aos participes diretos e indiretos do setor, o patrimônio de afetação e seus reflexos na construção civil, sob o aspecto jurídico e econômico, apontando possíveis mudanças para o total funcionamento do instituto de maneira paralela ao crescimento nacional e superação da crise internacional.